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又到毕业季租房热巴乐兔提醒警惕二房东越权

2018年10月28日 栏目:租房资讯

又到毕业季租房热 巴乐兔提醒警惕“二房东”越权超期出租又到一年毕业季,很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼,租房自然是避不开的事。北京

又到毕业季租房热 巴乐兔提醒警惕“二房东”越权超期出租

又到一年毕业季,很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼,租房自然是避不开的事。北京市第二中级法院法官结合该院近二年审理的200余件住房租赁纠纷案件,就租房合同签订、履行及终止提示:缔约履约需谨慎。

“二房东”超期出租,租户被房东起诉

2014年10月19日,产权人祝某与A经纪公司签订《房屋出租委托合同》,祝某将其位于北京市西城区某处房屋委托A经纪公司对外出租,期限从2014年10月19日至2015年10月19日,月租金4300元,按半年支付。2015年4月26日,双方签订补充协议,约定合同期满后,不再续租。

2015年6月25日,A经纪公司与金某签订《房屋租赁合同》,约定A经纪公司将上述房屋租赁给金某居住使用,月租金4500元,期限自2015年8月28日至2016年8月27日,租金年付。合同签订后,金某将全年租金54 000元交付A经纪公司。

2015年10月19日,祝某与A经纪公司签订的《房屋出租委托合同》期限届满,双方未续签合同。租赁房屋由金某占用。A经纪公司未向祝某支付2015年10月20日之后的租金或房屋占用费。

2016年1月,祝某将金某诉至法院,要求金某支付从2015年10月20日至搬离房屋之日的租赁费用。诉讼中

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,2016年6月6日,金某将房屋腾退给祝某。

法院审理认为,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定无效。2015年10月20日起,金某占用房屋没有合法依据,祝某请求负有腾退义务的次承租人金某支付房屋逾期占有使用费,理由正当,法院予以支持。

金某向A经纪公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间的费用,法院认为,这是金某与A经纪公司之间的法律关系,对祝某没有法律约束力,不构成金某拒绝向祝某支付2015年10月20日至2016年6月6日期间的房屋使用费的合法理由。

缔约前注意审查对方是否有权出租

市二中院提醒,在缔约阶段,首先要注意实地看房。注意房屋的户型、采光、交通、周边配套设施等环境因素,同时检查房屋内的家具、设施是否完好,是否符合和满足租赁需求。

“在一起房屋租赁纠纷案件中,承租人入住后发现屋内有刺激性气味,后经检测,房屋甲醛超标,不符合房屋的正常使用要求。”调研法官举例说。此外,还应注意房屋内是否有人居住,若居住人也是租户,了解其租期届满时间,与自己入住时间是否有冲突。

其次,要审查出租权限。缔约前注意审查相对方是否有权出租。出租房屋的相对方是房屋产权人的,应出示房产证、身份证原件。相对方是产权人的委托代理人的,比如房地产经纪机构,还应审查委托手续(产权人的委托书、委托权限、委托有效期限等)。

相对方是“二房东”、转租的,要审查“二房东”的转租行为是否经过产权人的同意,如果产权人不同意转租,转租合同会被认定无效。同时应审查“二房东”与产权人之间的合同期限,转租合同期限不能超过上一手合同期限,超过部分无效。

再次,审查出租房屋的合法性。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。若租赁标的物是违法建筑,或者其他未取得规划手续的房屋,双方之间的租赁合同会被认定无效。

非法群租遇整治会造成合同无法履行

法官提醒,不要群租。住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。

“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”法官告诉,司法实践中出已经出现多起因群租引发的纠纷案件,相关部门依法对群租进行整治、清理,租赁合同无法履行。

2014年6月30日,官某自B经纪公司承租位于北京市丰台区某处房屋中的一间,该房间系将阳台利用隔断板搭建而成,租期从2014年6月30日至2015年6月15日,租金每月850元。

2014年8月5日,租赁房屋所在社区居委会对该户发布《群租房整治通知》:社区开展宣传清理工作以来,对你户多次进行宣传,均未能得到你户积极响应,社区将协调供电部门于本月15日对你户做停电处理,为避免造成个人损失,请尚未搬离群租房的租户尽快搬离。

2014年8月19日,租赁房屋被相关部门作出停电处理。同日,官某搬离房屋。随后,官某起诉要求B经纪公司退还剩余房屋租金及押金。

法院审理认为,B经纪公司向官某出租房屋并收取房屋租金及押金,合同履行过程中因房屋涉及群租被相关部门限期搬离并作出停电处理,官某无法在房屋内继续居住,并于2014年8月19日搬离,B经纪公司继续占有官某交纳的押金及2014年8月19日之后的房屋租金无法律及合同依据,应予返还。

首笔付款一般应该是“一手交钱,一手交房”

法官提醒,双方间要签订书面租赁合同,明确双方权利、义务和。实践中,合同文本多由房地产经纪机构提供,签约前应认真审查合同内容。如果双方在合同内容之外有其他约定的,亦应当通过补充协议或者添加补充条款等书面方式予以明确。

合同履行时也需注意,首笔付款一般应与交房同时进行。通俗说“一手交钱,一手交房”,避免付款后出租方迟延交房或者拒绝交房。法官举例,在一起房屋租赁纠纷案件中,承租人在交房之前,便向出租人支付了定金及部分租金,但出租人未按期交付房屋,后承租人提起诉讼解除合同。

交房时,还要检查屋内家具、设施,签订交接清单。在清单上写明家具、设施的种类、数量、新旧程度,有无损坏,记载交房之日的水、电、燃气底数等,避免退房时产生争议。合同签订后,要依约履行,不能无故拖欠租金,否则合同有可能被出租人依法解除,并被追究违约。

法官还提示,使用房屋过程中出现家具、设施自然耗损,应及时通知出租人维修,如果双方协商由承租人负责维修、维修费用冲抵房租,应注意留存维修前后家具、设施状况的照片、视频资料,双方沟通记录及维修票据。

合同终止,交还房屋时,双方应对屋内家具、设施情况,水、电、燃气底数等进行确认,对押金等费用结算予以明确,避免事后产生争议。如果遇到出租人拒绝收房的情况,承租人搬离房屋时应锁好门窗,避免屋内物品丢失,并应注意保存通知对方收房、对方拒绝的证据。

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