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平方米商铺是否会成为危险资产

2018年08月29日 栏目:租房攻略

低于住宅4000元/平方米 商铺是否会成为危险资产?一间好的商铺不仅可以日进斗金,还能保值增值,在房地产发展最为迅速的几年,地段、格局都

低于住宅4000元/平方米 商铺是否会成为危险资产?

一间好的商铺不仅可以日进斗金,还能保值增值,在房地产发展最为迅速的几年,地段、格局都不错的商铺价值翻番都不罕见。

所以,中国人向来偏爱买商铺,故而有“一铺养三代”之说。

然而,投资商铺的黄金时代已经过去,在房地产市场热火朝天的当下,虽然商品房成交量屡屡创下新高,但是商铺的行情却依然难有起色,为何会出现这么大的反差?

一季度优质商铺租金指数 较2013年下降18%

杭州武林路的商铺向来被作为商业市场的经典范例存在。

从武林路体育场路入口处,直到凤起路,这一段约800米左右的路程,原是女装街入口的门面,然而现在一路走来,服装店、名品箱包店、奶茶店、小吃店、理发店等各种业态的店铺早已找不到当年女装街的气质。在这一段不长的距离中,就有约七八家门店贴出了转让的字条。

武林路某品牌中介的工作人员表示,武林路上商铺的转换率这几年颇高。

武林路底商的频繁更迭,映射出的不仅是传统商业的变革,更像在诉说着历史浪潮中住宅底商的兴衰。

搜铺CEO盛涛认为,杭州整体租金下降并不明显,下降表现在原来租金较高的区域,比如武林路,像滨江区域租金整体上升,下降明显的是出租率。实体开店少了,租铺子的人少了,但大部分房东还是没有降租金,只是出租率在下降。

据某品牌商业地产统计,今年上半年武林路的空铺率达20%。目前这一带的商铺租金基本为元/平方米·天,比年前下降了25%。2008年之前,武林路商铺租金价格基本为30元-50元/平方米·天,堪称寸土寸金。

据戴德梁行研究部数据统计显示,从2013年至2016年,杭州优质商铺出租率总体呈现下降趋势,2013年巅峰时期,租金指数约在170,而今年第一季度的租金指数只有140,下降约18%。热铺出租率也呈现明显下滑趋势,2013年、2014年优质商铺的出租率达到了96%-97%,今年上半年则降到了95%。

商铺库存还需80个月去化时间

商铺租金下降、投资回报率低等原因,也将直接影响一手商铺市场。

就在不久前,奥体某热门楼盘打出了“奥体现铺1.8万元/平方米起”的价格。查询该楼盘的住宅成交记录,我们发现,其成交均价多在22000元/平方米以上,这也意味着,此次推出的商铺成为杭州极少数商铺售价低于住宅的项目,而熟悉房产市场的人都知道,在通常情况下商铺的售价远在住宅之上。

此楼盘虽为个例,但同时也从侧面反映了商铺在销售市场的艰难。

据快房统计,从近15个月商铺成交价格来看,今年与去年相比有明显下降,去年的商铺月成交均价多在19000元/平方米以上,最高时达到了24000多元/平方米,而今年的月成交均价多在元/平方米。

其实,杭州的商业地产一直以来就被业内人士所诟病,快房K指数数据显示,今年前5个月,杭州商业地产成交15983套,已经达到去年成交量的7成。同时,杭州前5个月,商业地产新增8256套,销售总量超过新增量,库存减少了7000多套。从数据来看,杭州商业地产成交量抬头,库存也呈现出了下降态势。

但是,按照目前的去化速度,杭州商业地产的去化周期还需要约50个月,商业地产库存量依旧很大,其中,酒店式公寓仍然是商业地产成交的主力,占整个商业地产总成交量的62.3%,商铺约占17%。

有统计显示,目前杭州商铺的库存还需要80个月才能消化,其中即包括住宅底商和综合体内的商铺。其中,所说的去化80个月周期的商铺,只是领出了预售证的项目,还不包括没领预售证的潜在供应。

商铺是否会成危险资产?

曾几何时,“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句,似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。

不过现在,我们可能要重新思考,商铺是否也会成为危险资产

平方米商铺是否会成为危险资产

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搜铺CEO盛涛认为传统商业街、街铺短暂性租金下跌是正常现象,“传统服装市场的部分生意被电商取代,生意不好自然租金就会下降,还有购物中心短期增速太快,商铺供应量太大。”

都市快报房产专家、快房首席评论员“大老哥”认为,造成商铺投资价值减小的一个原因是近几年商业地产的高速发展。除了综合性商业地产过剩外,现在绝大多数楼盘都有沿街商铺,有的是开发商打造的商业街。

谢成龙商业地产总经理谢成龙认为,目前杭州大多数商铺初期回报率在2%-3%,并且很多住宅底商都面临着招租问题。